为扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，住房和城乡建设部近日发布通知，就城市更新工作提出了五点要求。

住建部提出，要建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提，依据城市体检结果，坚持尽力而为、量力而行，统筹推动城市更新工作。

《中国经营报》记者注意到，在本次通知中，住建部还再次明确了城市更新底线要求，提出要坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

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中指研究院调查事业部运营总监吴建钦分析指出，在实施城市更新行动中防止大拆大建将有效避免重走城市粗放开发建设老路，对保留特定时代建筑、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用，体现了城市内涵发展、高质量发展的核心要义，是我国城市建设管理水平进一步提升的重要体现。

城市体检先行

住建部要求，要建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。

具体来看，各地要坚持问题导向，划细城市体检单元，从住房到小区、社区、街区、城区，查找群众反映强烈的难点、堵点、痛点问题。坚持目标导向，以产城融合、职住平衡、生态宜居等为目标，查找影响城市竞争力、承载力和可持续发展的短板弱项。坚持结果导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。

在此基础上，各地要发挥城市更新规划统筹作用，依据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划，结合国民经济和社会发展规划，系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。

此外，住建部还指出，要创新城市更新可持续实施模式，坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。

主要做法包括，加强存量资源统筹利用，鼓励土地用途兼容、建筑功能混合，探索“主导功能、混合用地、大类为主、负面清单”更为灵活的存量用地利用方式和支持政策，建立房屋全生命周期安全管理长效机制。

健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。

建立政府、企业、产权人、群众等多主体参与机制，鼓励企业依法合规盘活闲置低效存量资产，支持社会力量参与，探索运营前置和全流程一体化推进，将公众参与贯穿于城市更新全过程，实现共建共治共享。

鼓励有立法权的地方出台地方性法规，建立城市更新制度机制，完善土地、财政、投融资等政策体系，因地制宜制定或修订地方标准规范。

吴建钦指出，城市更新是一项长期性的行动，调动市场积极性仍然是确保可持续性的重要保障，未来政策趋势的核心将更加基于实践经验加大创新力度。特别是在土地政策、规划政策、融资政策、财税政策等方面进一步与市场主体的业务痛点形成共鸣。

坚持“留改拆”并举

值得一提的是，在本次通知中，住建部再次强调，防止大拆大建。

住建部指出，要坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

此外，要加强历史文化保护传承，不随意改老地名，不破坏老城区传统格局和街巷肌理，不随意迁移、拆除历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时也要防止脱管失修、修而不用、长期闲置。

住建部明确，要坚持尊重自然、顺应自然、保护自然，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系。坚持统筹发展和安全，把安全发展理念贯穿城市更新工作各领域和全过程，加大城镇危旧房屋改造和城市燃气管道等老化更新改造力度，确保城市生命线安全，坚决守住安全底线。

事实上，记者注意到，早在2021年8月，住建部就印发了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，指出有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。

为此，住建部还对城市更新设定了硬性指标，被称为“城市更新四道红线”。

如原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%等。

而在此背景之下，对于如何防止大拆大建，各地也在城市更新的实践中进行了积极的探索。

如北京市即提出，北京城市更新坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

重庆市同样明确，要把保护好各类历史文化资源放在首位，划定保护范围和必要的建设控制地带，严格拆除管控，禁止大拆大建，让群众在“日用而不觉”中感受文化的魅力，实施保护传承重点项目。

（文章来源：中国经营网）

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